Warum hast du dich auf die Finanzierung von Immobilien im Ausland spezialisiert?
Mein Name ist Tobias Exner und ich bin seit fast 30 Jahren im Bereich der Baufinanzierung tätig. Zunächst als Senior-Kreditentscheider bei der Allianz und seit 2009 als freier Finanzierungsmakler und Inhaber der HAMBURGER HYPO. Seit etwas über 10 Jahren habe ich mich allein auf die Finanzierung von Immobilien im Ausland spezialisiert.
„Die Leidenschaft für Immobilien und der Traum vom Urlaub in der Sonne waren der Ansporn, mich in das Thema der Finanzierung einer Immobilie im Ausland zu verlieben.“
Am Ende des Weges ist es immer wieder toll, wenn mir glückliche Kunden ihre Dankbarkeit mitteilen, sei es durch Lob, Fotos vom fertig eingerichteten Objekt oder einfach einer Postkarte vom neuen Traumort.
Wer sind meine Kunden und was verbindet sie?
Spätestens seit Corona hat sich das Mindset vieler geändert, dass Arbeit nicht mehr alles ist und wenn doch, warum diese nicht (remote) von der Sonnenseite des Lebens aus machen? Hier reift bei vielen der Wunsch nach einer eigenen Immobilie in der Sonne.
Vielleicht weil sie schon seit Jahren immer an den gleichen Ort fahren (und ihn lieben) oder weil in Gedanken schon der spätere Ruhestand mit einem Gläschen Wein auf der eigenen Terrasse herumspukt.
Der Anfang ist meist der Kauf als Ferienimmobilie. Viele Kunden nutzen die Immobilie wirklich als klassische Ferienimmobilie zur Eigennutzung aber auch Vermietung. Es gibt aber auch Kunden, die schon weiterdenken und erst einmal für einige Wochen im Jahr testen wollen, wie das Leben vor Ort ist, um zu schauen, ob später auch der komplette Lebensmittelpunkt aus Deutschland heraus verlagert wird.
Aber auch Kunden mit dem festen Ziel der Auswanderung fragen immer häufiger nach. Hier ist das frühzeitige Gespräch aber ganz entscheidend, ob eine Finanzierung möglich ist. Die besten Chancen bestehen, wenn die Arbeit noch (remote) in Deutschland verbleibt.
Gibt es überhaupt Banken in Deutschland, die Finanzierungen für Immobilien im Ausland anbieten?
Ja, es gibt Banken, aber nur sehr wenige, die diese besondere Form der Finanzierung begleiten. Dabei sind viele Besonderheiten zu beachten, weshalb es sehr sinnvoll ist, das Finanzierungsvorhaben von Beginn an mit Jemanden zu besprechen, der sich auf diesem Gebiet auskennt und der auch die kleinen „Fallstricke“ kennt, die einer erfolgreichen Finanzierung schnell im Weg stehen können.
Denn es macht sehr viel mehr Spaß, sich auf das neue Leben im Ausland zu freuen und dies mit der Traumimmobilie zu kombinieren, wenn alles passend vorbereitet ist.
Welche Finanzierungshöhen sind für den Kauf möglich?
Bei Finanzierungen mit deutschen Banken, die sich direkt auf der Immobilie im Ausland (Spanien, Frankreich, Portugal) absichern können, sind meist 40-50% der Gesamtkosten als Eigenkapital nötig.
Das Eigenkapital kann natürlich über die zusätzliche Absicherung auf einer deutschen Immobilie aufgebracht werden. Aber keine Angst, die Immobilie in Deutschland muss nicht bezahlt sein, es kann auch noch ein Darlehen drauf sein. Meist werden 90% des aktuellen Objektwertes abzüglich des bestehenden Restdarlehens geprüft.
Tipp: Wenn die Eltern auch einmal die neue Immobilie in der Sonne nutzten möchten, stellen sie ja vielleicht auch ihre (bezahlte) Immobilie als zusätzliche Sicherheit für die Finanzierung zur Verfügung?!
Gibt es Besonderheiten oder Einschränkungen bei der Vergabe von Krediten für Immobilien im Ausland im Vergleich zu Inlandsimmobilien?
Neben der Einschränkung der Darlehenshöhe sind die Monatsraten eines Darlehens weitaus höher, da einerseits der Zins höher sein kann, aber auch die Laufzeit des Darlehens meist max. 20 Jahre beträgt. Heißt: auch wenn die günstigeren Lebenshaltungskosten im Ausland locken, nicht zu knapp kalkulieren.
Speziell Gutverdiener sind häufig überrascht, dass die Banken – trotz der hohen Einkünfte – schnell mal „nein“ sagen. Deshalb besser vorher prüfen lassen, wie eine Bank sie „sieht“, damit der Traum vom Leben in der Sonne auch traumhaft wird.
Wie erfolgt die Bonitätsprüfung und welche Sicherheiten und Unterlagen werden benötigt, um eine Finanzierung für eine Auslandsimmobilie zu beantragen?
Die Prüfung ist nahezu analog zu einem Kauf in Deutschland. Natürlich werden höhere Anforderungen an den mtl. Haushaltsüberschuss gestellt – also was vom Netto nach den bereits laufenden Ausgaben wie Miete / Kredite /Leasing… übrig bleibt. Ganz wichtig: mögliche Mieteinnahmen im Ausland werden nicht als Einkommen angesetzt.
Als Sicherheit dient allein die Immobilie vor Ort – eine eigene deutsche Immobilie oder der Abschluss von Lebensversicherungen sind nicht nötig.
„Gut Ding will Weile haben“ – auch so sollten sie planen, denn die Kreditprüfung dauert bis zu drei Monate.
Daher macht es Sinn, bereits in eine Vorprüfung zu gehen, wenn sie das Traumobjekt bereits eingegrenzt, aber noch nicht gefunden haben. Denn Vorfreude ist ja bekanntlich die schönste Freude.
Wie gestalten sich die Zinssätze und Konditionen für Auslandsimmobilien im Vergleich zu Inlandsimmobilien?
Die Konditionen sind i.d.R. teurer, als beim Kauf in Deutschland. Auch sind die Monatsraten durch die meist kürzere Gesamtlaufzeit höher. In Spanien z.B. wird es günstiger sein, wenn man entsprechende Hilfe (durch uns oder unseren Partner vor Ort) hat. Die Schaufensterkonditionen der Banken vor Ort sind immer nur mit weiteren (teuren) Zusatzprodukten erzielbar.
Hier hat unser Partner spezielle Vereinbarungen mit den Banken, was für Erwerber mit deutlich geringeren Kosten einhergeht, so dass am Ende noch der ein oder andere Cocktail in der Sonne möglich bleibt.
Wie flexibel sind die Rückzahlungsmodalitäten und gibt es die Möglichkeit, die Tilgungsdauer an die individuellen Bedürfnisse anzupassen?
Bei meinen deutschen Bankpartnern erfolgt die Finanzierung i.d.R. über eine Bausparlösung, wo nach der Zuteilung des Bausparvertrages (meist 8,5 – 10 Jahre) jederzeit kostenfrei getilgt werden kann – also nach Zuteilung sehr flexibel.
Bei meinem spanischen Partner (Broker mit vielen angeschlossenen Banken) können auch kurze Laufzeiten und Sondertilgungen (gegen geringe Kosten) dargestellt werden. Bei alleiniger Absicherung auf einer deutschen Immobilie kann die Festschreibung /Laufzeit individuell (ab 5 Jahre) angepasst werden.
Also es gibt Möglichkeiten, wie sich die Finanzierung an ihr (neues) Leben in der Zukunft anpassen lässt. Lassen sie uns gerne über ihre Pläne und die Möglichkeiten (der Banken) austauschen.
Wie erfolgt die Unterstützung bei rechtlichen Fragen und der Abwicklung von Transaktionen im Ausland?
Alles, was mit der Eintragung der Hypothek zu tun hat, wird von entsprechenden Notaren der finanzierenden Bank begleitet. Die Auszahlung und Abwicklung erfolgt ausschließlich über einen Notar.
In Spanien wird u.a. auch geprüft, ob das zu erwerbende Objekt richtig im Grundbuch eingetragen ist und ob ggf. „Teil-Schwarzbauten“ berücksichtigt werden müssen, die ggf. nur Teil-legal sind und in Zukunft bei geplanten Umbauten Probleme machen könnten.
Zudem ist ein Gutachten (gegen Kosten) für die Kreditentscheidung obligatorisch. Dies wird durch die Bank in Auftrag gegeben, i.d.R. nachdem die Bonität positiv geprüft wurde. Es wird also von mehreren Seiten geschaut, dass alles richtig läuft, damit sie sich einfach nur auf die neue Immobilie „freuen“ dürfen.
Wie läuft ein Kauf im Ausland mit Finanzierung ab?
Generell ist der Kaufprozess im Ausland ein anderer als in Deutschland. Es wird das Objekt über einen Vorvertrag gesichert (meist mit einer Anzahlung von 10% des Kaufpreises). Im Vorvertrag wird auch der Termin für den endgültigen Kaufvertrag (beim Notar) vereinbart. Hier ist bekannt, dass die Prüfung einer Finanzierung mehrere Monate dauern kann, so dass ist ein Termin von drei Monaten in der Zukunft nichts Außergewöhnliches ist.
Es gilt aber genau wie in Deutschland – nicht unter Druck setzen lassen. Wenn es die Immobilie nicht sein sollte, kommt eine neue. Und meist ist diese noch schöner als der Vorherige (habe ich bei meinen Kunden schön öfters erlebt).
Fazit
Eine Finanzierung zum Kauf einer Immobilie im Ausland ist sehr individuell und sollte gut vorbereitet werden. Und nicht zu vergessen: Planen / Sprechen sie frühzeitig, da die Prüfung der Finanzierung mehrere Monate beträgt.
In diesem Sinne freue ich mich auf ihren Kontakt, wenn ich ihnen bei der Finanzierung einer Immobilie im Ausland mit meinen Erfahrungen und Kontakten helfen soll.
Entspannt und mit sonnigem Bauchgefühl in ihre neue Immobilie im Ausland – das ist das Ziel. Starten wir?
Vielen Dank an Tobias Exner für das Gespräch und die spannenden Einblicke in ein Thema, das für viele Auswanderungsinteressierte immer wichtiger wird.
Das ist Tobias Exner:
Tobias Exner begleitet Unternehmer, Selbstständige und Angestellte dabei, eine Immobilie im Ausland zu finanzieren – mit Schwerpunkt auf Spanien, Frankreich und Portugal.
Bei dieser speziellen Form der Finanzierung geht es noch mehr – als bei der klassischen Finanzierung in Deutschland – um die konzeptionelle Beratung und die Begleitung während des langen Antragsprozesses.
Seine jahrelangen Erfahrungen aus der Kreditentscheidung und Beratung von vielen hundert Kunden bündelt er zu wertvollen Informationen und Tipps, damit ihr Traum vom Leben in der eigenen Immobilie im Süden erfüllt werden kann.
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